上海市住宅物業消防安全管理辦法（全文）
第55號
《上海市住宅物業消防安全管理辦法》已經2017年6月26日市政府第156次常務會議通過，現予公佈，自2017年9月1日起施行。
市長 應勇
2017年7月18日
上海市住宅物業消防安全管理辦法
（2017年7月18日上海市人民政府令第55號公佈）
第一章 總則
第一條（目的和依據）
為瞭加強本市住宅物業消防安全管理，預防和減少火災危害，保護人身、財產安全，根據《中華人民共和國消防法》《物業管理條例》《上海市消防條例》《上海市住宅物業管理規定》等有關法律、法規，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區域內與住宅物業（含與其他功能空間處於同一建築中的住宅部分）有關的消防安全責任、消防設施器材和標志的設置維護、日常消防安全管理及其監督活動，適用本辦法。
第三條（政府職責）
區人民政府應當加強對本行政區域內住宅物業消防安全管理工作的領導，組織實施有關住宅物業消防安全的政府實事工程並提供財政保障，督促區人民政府有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府履行住宅物業消防安全管理職責。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將住宅物業消防安全管理納入基層社會治理和城市網格化綜合管理范圍，協調和處理轄區內住宅物業消防安全管理綜合事務和糾紛。
第四條（部門職責）
市公安局是本市住宅物業消防安全管理工作的主管部門。市、區公安機關消防機構對住宅物業消防安全管理實施指導和監督。公安派出所對轄區內住宅物業消防安全管理進行日常監督檢查。
住房城鄉建設管理部門配合公安機關及其消防機構，對物業服務企業履行住宅物業消防安全責任進行行業指導和監督。
城管執法部門在其職責范圍內，做好與住宅物業消防安全相關的執法工作。
規劃國土資源、民防等部門按照各自職責，做好住宅物業消防安全相關工作。
第五條（行業協會自律）
物業管理行業協會應當發揮行業自律作用，制定住宅物業消防安全管理行業公約，督促物業服務企業遵守與住宅物業消防安全有關的技術標準，將物業服務企業履行消防安全責任情況納入行業誠信懲戒和項目評優范圍。
第六條（宣傳教育）
公安機關及其消防機構應當加強住宅物業消防安全法律、法規、規章的宣傳，督促、指導有關單位做好住宅物業消防安全宣傳教育工作。
廣播、電視、報刊、互聯網等新聞媒體應當開設消防安全教育欄目，開展公益性的住宅物業消防安全知識宣傳，對涉及住宅物業的火災隱患整治情況進行輿論監督。
居（村）民委員會應當開展經常性的住宅物業消防安全管理宣傳教育。
物業服務企業應當配合居（村）民委員會和業主委員會，在住宅物業管理區域內設置消防安全知識宣傳設施，開展消防安全知識宣傳。
第七條（誠信管理）
對違反住宅物業消防安全管理規定的單位和個人，公安機關及其消防機構按照規定，將其違法信息提供至本市公共信用信息服務平臺。違法信息已經納入本市公共信用信息服務平臺的，公安機關及其消防機構和其他行政機關可以依法采取相應的懲戒措施；鼓勵市場主體采取相應的制約措施。
第八條（保險）
鼓勵區人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府完善保險經濟補償機制，將保險納入住宅物業災害事故防范救助體系，發揮保險化解住宅物業火災事故善後矛盾糾紛的功能。
鼓勵物業服務企業、業主和物業使用人投保火災公眾責任保險或者傢庭財產險。
鼓勵保險公司承保火災公眾責任保險和傢庭財產險。
第九條（文明小區）
本市將住宅物業消防安全情況作為文明小區評選的參考依據。存在重大火災隱患或者發生重大火災責任事故的小區，不得參加文明小區評選。
第二章 消防安全責任
第十條（委托管理和自行管理）
住宅物業委托物業服務企業管理的，物業服務合同應當對消防安全防范服務事項進行約定。物業服務合同約定消防安全防范服務事項，不得違反法律、法規、規章有關消防安全義務的規定。
住宅物業由業主自行管理的，負責自行管理的執行機構（以下簡稱業主自行環保證照申請管理機構）應當履行本辦法第十三條規定的相關消防安全責任。
業主、業主大會、業主委員會和物業服務企業、業主自行管理機構應當依法履行各自的消防安全義務或者責任。
第十一條（業主、物業使用人義務）
業主、物業使用人應當履行下列住宅物業消防安全義務：
（一）遵守住宅小區臨時管理規約、管理規約約定的消防安全事項，執行業主大會和業主委員會有關消防安全管理的決定；
（二）按照規劃國土資源部門批準或者不動產權屬證書載明的用途使用物業；
（三）配合物業服務企業或者業主自行管理機構做好消防安全工作；
（四）按照規定承擔消防設施維修、更新和改造的相關費用；
（五）做好自用房屋、自用設備和場地的消防安全工作，及時消除火災隱患；
（六）法律、法規、規章和消防技術標準規定的毒性化學物質簽證其他消防安全義務。
第十二條（業主大會、業主委員會責任）
業主大會、業主委員會應當履行下列住宅物業消防安全責任：
（一）督促業主、物業使用人履行本辦法第十一條規定的義務；
（二）監督物業服務企業實施消防安全防范服務事項；
（三）支持居（村）民委員會承擔本辦法第十四條規定的消防安全任務，並接受其指導和監督；
（四）制定對業主、物業使用人的用電用氣安全等消防安全知識宣傳教育和年度消防演練計劃；
（五）按照相關規定和約定，審核、列支、籌集專項維修資金用於共用消防設施的維修、更新和改造；
（六）法律、法規、規章和消防技術標準規定的其他消防安全責任。
第十三條（物業服務企業責任）
物業服務企業應當履行下列住宅物業消防安全責任：
（一）實施物業服務合同約定的消防安全防范服務事項；
（二）制定並實施管理區域的消防安全制度、操作規程和消防檔案管理制度，實行消防安全責任制，組織物業服務企業員工消防安全培訓；
（三）定期開展管理區域內共用部位的防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障消防車作業場地不被占用；
（四）定期進行管理區域內共用消防設施、器材及消防安全標志的維護管理，確保完好有效；
（五）制定滅火和應急疏散預案，定期開展消防演練，根據需要制定針對管理區域內的孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員的應急疏散預案；
（六）落實消防控制室管理制度，發現火災及時報警，積極組織撲救，並保護火災現場，協助火災事故調查；
（七）督促業主、物業使用人遵守消防安全管理規定；
（八）配合公安派出所、居（村）民委員會和業主委員會開展消防安全工作；
（九）法律、法規、規章和消防技術標準規定的其他消防安全責任。
第十四條（居（村）民委員會任務）
居（村）民委員會應當承擔下列住宅物業消防安全任務：
（一）指導和監督業主委員會履行消防安全責任；
（二）協同業主委員會監督物業服務企業實施消防安全防范服務事項；
（三）組織制定防火安全公約，進行防火安全檢查；
（四）對所在區域內的孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員登記造冊；
（五）組織開展以物業服務企業員工為主體，業主、物業使用人參與的志願消防管理和志願消防宣傳等志願消防活動，根據需要建立志願消防隊；
（六）法律、法規、規章和消防技術標準規定的其他消防安全任務。
對尚未選聘物業服務企業且未組建業主委員會的住宅小區，居（村）民委員會應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。
第十五條（技術指導）
公安機關消防機構、公安派出所應當加強對居（村）民委員會承擔住宅物業消防安全管理任務的技術指導，為業主委員會制定年度消防演練計劃以及物業服務企業組織開展滅火、救生技能訓練與消防演練提供技術支持。
第十六條（重大隱患整治）
因規劃佈局原因導致住宅物業存在消防車通道不暢通、消防水源缺失等情形，需要有關部門整治、消除火災隱患的，區公安機關及其消防機構應當報告區人民政府。區人民政府接到報告後，應當責成有關部門制定整治方案，采取措施予以整治。有關部門制定的整治方案，應當包括落實整改措施的責任人、實施進度以及人員疏散的臨時方案等內容。
第十七條（供水、供電、供氣企業的義務）
供水企業應當保障住宅物業的消防用水和消防演練用水，對相關專業機構開展的消防設施維修、保養和檢測予以配合。
供電、供氣企業應當指導物業服務企業做好應對住宅物業火災的電力、燃氣處置工作。
第十八條（禁止行為）
禁止任何單位和個人在住宅物業區域內實施下列行為：
（一）搭建臨時建築物、構築物或者改變建築物用途不符合消防安全要求；
（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材；
（三）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；
（四）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；
（五）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散行為；
（六）在疏散通道、安全出口處使用明火；
（七）生產、儲存、經營易燃易爆危險物品；
（八）出租架空層、設備層、避難層；
（九）在停車庫、地下空間違法居住等改變其使台中毒性化學物質簽證用性質不符合消防安全要求的行為。
第三章 消防設施、器材和標志的設置維護
第十九條（消防設施、器材配置的一般要求）
新建、改建、擴建居民住宅的，應當按照國傢、行業或者地方消防技術標準，配置相應的消防設施和器材。
第二十條（對老舊住宅的特別要求）
區人民政府或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當落實必要的資金，為二級舊裡以下房屋和建成時間較長的售後公房、直管公房等消防安全風險較大的老舊住宅，配備相應的消防設施和器材；鼓勵和支持在老式磚木結構居民住宅樓的共用部位，安裝簡易水噴淋裝置、局部應用自動噴水系統。
第二十一條（消防設施配置的特定要求）
已經交付使用的高層住宅，經業主大會同意，可以結合住宅的修繕，增設應急廣播、報警裝置以及其他消防設施。增設消防設施所需資金以業主自籌為主，政府給予適當補助。
鼓勵業主在居民住宅戶內安裝獨立式火災探測報警器。
第二十二條（消防設施維護）
設有自動消防設施的住宅小區，物業服務企業應當委托具有相應資質的專業機構，對自動消防設施定期進行維修、保養和檢測。
業主自行管理機構應當委托具有相應資質的專業機構，對共用消防設施進行維修、保養和檢測。
第二十三條（消防安全標志）
物業服務企業或者業主自行管理機構應當在住宅小區的出入口、電梯口、防火門等醒目位置，設置提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語；在消防車通道、消防車作業場地、疏散通道以及消火栓、滅火器、防火門、防火卷簾等消防設施附近，設置禁止占用、遮擋的明顯標志。
第二十四條（建設單位的保修責任）
建設單位應當按照國傢規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅物業區域內共用消防設施的保修責任。
共用消防設施保修期內的維修費用，由建設單位承擔。
第二十五條（共用消防設施保修期滿後的維護費用）
住宅物業區域內共用消防設施保修期滿後的維修、更新和改造等費用，納入共用設施設備專項維修資金列支范圍。
沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造等費用由業主按照相關規定籌集並按照約定承擔；相關規定和約定不明確的，由業主按照其所有的產權建築面積占建築總面積的比例承擔。
共用消防設施屬人為損壞的，費用應當由責任人承擔。
第二十六條（專項維修資金的列支）
共用消防設施損壞，公安機關消防機構出具整改通知書，物業服務企業需要立即動用專項維修資金進行維修、更新和改造的，按照《上海市住宅物業管理規定》的有關規定執行。
因業主委員會不同意在專項維修資金中列支維修費用等原因，導致未按規定實施共用消防設施維修、更新和改造的，公安機關消防機構應當告知區房屋管理部門，區房屋管理部門可以組織代為維修。
區房屋管理部門組織代為維修的，應當作出書面決定並送達業主委員會，明確維修費用由業主承擔；代為維修的費用數額經具有相應資質的中介機構審價後，書面告知業主委員會，並明確繳付期限。業主委員會拒不繳付維修費用的，區房屋管理部門應當依法催告業主委員會繳付；經催告後業主委員會仍未繳付的，區房屋管理部門可以依法申請人民法院強制執行。
第四章 日常消防安全管理
第二十七條（公安機關消防機構的監督）
公安機關消防機構應當對住宅物業消防安全管理法律、法規、規章的實施情況開展監督檢查，對監督檢查中發現的住宅物業消防安全管理問題，應當督促整改，並定期進行分析，發佈消防安全風險提示。
公安機關消防機構應當推動住宅物業消防安全管理信息化建設，實現住宅小區內的消防設施和器材配備情況的大數據管理。
第二十八條（公安派出所的指導和監督）
公安派出所應當對物業服務企業或者業主自行管理機構履行消防安全責任進行指導和監督，並對其履行本辦法第十三條、第二十三條、第三十五條規定責任的情況開展日常監督檢查。
公安派出所對日常監督檢查發現的火災隱患，台中環保證照申請以及接到投訴、舉報或者報告並經核實的火災隱患，應當督促物業服務企業、業主自行管理機構或者相關責任人及時消除。
第二十九條（行業監督）
住房城鄉建設管理部門應當將物業服務企業履行消防安全責任的情況納入行業監督范圍，並作為核定企業資質等級的參考依據。申請核定企業資質等級的物業服務企業，在申請之日前一年內發生過住宅物業消防安台中工廠設立環保簽證全重大責任事故的，住房城鄉建設管理部門不得批準其申請。
物業管理行業協會應當加強行業信用管理建設，鼓勵物業管理行業協會與信用服務機構合作，開展信用等級分類和信用評價，對違反住宅物業消防安全管理規定的物業服務企業采取相應的行業懲戒措施。
第三十條（防火巡查、檢查和處理）
物業服務企業或者業主自行管理機構應當對住宅物業管理區域內的共用部位每日進行防火巡查，每月至少進行一次防火檢查，及時發現和消除火災隱患，並做好防火巡查、檢查和處理記錄。
對物業服務企業或者業主自行管理機構無法消除的火災隱患，物業服務企業或者業主自行管理機構應當立即報告業主委員會和所在地公安派出所；公安派出所接到報告後，應當及時依法調查處理。
第三十一條（消防演練）
物業服務企業應當每月組織員工至少開展一次滅火、救生技能訓練，每年組織業主、物業使用人至少進行一次消防設施和器材使用、滅火及安全疏散為重點的消防演練。
居（村）民委員會應當動員業主、物業使用人參加消防演練。
第三十二條（消防檔案）
物業服務企業或者業主自行管理機構應當建立消防檔案，消防檔案應當包括消防安全基本情況和消防安全管理情況，具體內容按照《住宅物業消防安全管理》（GA12832015）執行。
鼓勵物業服務企業實現消防檔案電子化，並將消防檔案信息與公安機關消防機構共享。
物業服務合同終止時，物業服務企業應當將消防檔案移交至業主委員會；業主大會已經選聘新的物業服務企業的，新的物業服務企業應當參與消防檔案移交。
第三十三條（房屋裝飾裝修）
業主、物業使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業或者業主自行管理機構。物業服務企業或者業主自行管理機構接到業主、物業使用人的告知後，應當向業主、物業使用人告知房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和註意事項。
業主、物業使用人裝飾裝修房屋時，電器產品和燃氣用具的安裝、使用以及電器線路、燃氣管道的設計、敷設，應當符合消防技術標準和管理規定。
第三十四條（房屋租賃）
出租人應當確保出租房屋符合消防安全要求，指導承租人安全使用電器產品和燃氣用具，定期進行安全檢查和維護。
承租人應當遵守消防安全管理規定，安全使用電器產品和燃氣用具，配合出租人進行安全檢查和維護。
出租人、承租人發現出租房屋存在火災隱患的，應當及時消除；需要對方消除的，應當及時通知對方消除。
第三十五條（電動汽車、電動自行車充電安全管理）
物業服務企業或者業主自行管理機構應當加強對電動汽車、電動自行車充電的日常管理，做好每日巡查、檢查工作，督促業主、物業使用人遵守安全充電要求。
有條件的住宅小區應當設置電動汽車、電動自行車集中充電場所。集中充電場所應當符合國傢和本市電動汽車、電動自行車充電場所安全規范標準。
第五章 法律責任
第三十六條（消防執法指引條款）
違反本辦法有關住宅物業消防安全管理規定的行為，《中華人民共和國消防法》《上海市消防條例》等法律、法規有處罰規定的，依照有關規定處罰。
第三十七條（執法協作）
住宅物業區域內擅自搭建建築物、構築物，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備，以及擅自改變物業使用性質等違法行為，分別違反消防安全管理和住宅物業管理規定的，公安機關消防機構與城管執法部門、鄉鎮人民政府應當加強執法協作，依法進行查處。
第三十八條（限制登記）
住宅物業附有占用防火間距、消防車通道、疏散通道等影響消防安全的違法建築的，公安機關消防機構應當將相關情況書面告知城管執法部門，經城管執法部門依法對附有違法建築作出認定的，不動產登記機構應當將該住宅物業附有違法建築的有關事項依法記載於不動產登記簿，對涉及該住宅物業的不動產登記申請依法作出不予登記的決定。
第三十九條（對違法出租等行為的處罰）
單位或者個人違反本辦法第十八條第八項、第九項規定，違法出租架空層、設備層、避難層，改變停車庫、地下空間使用性質不符合消防安全要求的，由公安機關消防機構責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款；情節嚴重的，處3萬元以上10萬元以下罰款。
業主大會、業主委員會存在前款行為的，由住宅物業所在地的區房屋管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府按照《物業管理條例》第十九條的規定進行處理。
第四十條（對未設置消防安全標志等行為的處罰）
物業服務企業違反本辦法第二十三條規定，未在管理區域設置消防安全標志的，由公安機關消防機構責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上2萬元以下罰款；情節嚴重的，處2萬元以上5萬元以下罰款。
物業服務企業違反本辦法第三十二條第一款規定，未建立消防檔案或者消防檔案內容不規范的，由公安機關消防機構責令限期改正，逾期不改正的，給予警告；情節嚴重的，處500元以上2000元以下罰款。
業主自行管理機構存在前兩款行為的，公安機關消防機構可以約談業主委員會相關負責人，要求其督促業主自行管理機構予以改正。
第四十一條（行政責任）
公安機關及其消防機構等部門的工作人員違反本辦法，有下列情形之一的，由任免機關或者監察機關給予警告、記過或者記大過處分：
（一）未對住宅物業消防安全情況開展監督檢查，造成不良影響的；
（二）對日常監督檢查發現的火災隱患，以及接到投訴、舉報或者報告並經核實的火災隱患，未及時督促消除，造成不良影響的。
第六章 附則
第四十二條（施行日期）
本辦法自2017年9月1日起施行。
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