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1990年，東莞莞城步步高小區誕生瞭，這是東莞真正意義上的第一個住宅小區。而在短短的9年後，全國吹響“市場化”的房地產改革號角，將東莞也卷入其中，開啟瞭東莞地產市場的新紀元。近20年過去瞭，如今的東莞早已成為全國500強房企爭先搶占的城市，洋房、別墅、公寓等住宅項目遍佈各個鎮街，質感精致的寫字樓拔地而起，各類商業綜合體成為市民消遣娛樂的熱門地……於一座城而言，地產的興衰是城市經濟發展的晴雨表，而穩中有進的東莞樓市則恰好體現瞭這座城蓬勃向上的生命力。在強調“房子是用來住的”主基調和城市化發展的背景下，2018年的房地產市場迎來瞭“拐點”，開始向租購並舉、品質提升、產城人融合的方向轉變。由此，東莞的地產市場又該如何開啟新紀元呢？
市場
從暴漲到滯漲，東莞住宅市場回歸平穩
如今，在東莞各種公共場合中，房子總是繞不開的話題。房地產作為城市化進程的重要載體，其CBD辦公建設、商業娛樂、居住等，沒有哪一樣是離得開地產的。特別是在莞深融城的進程中，高品質的住宅產品，低窪的房價就成為東莞吸引人口入駐的重要突破口。在華為等高新企業將產業遷移至東莞時，敏銳的深圳購房者就看到瞭其便利的交通優勢，紮實的產業基礎等因素都讓這座城市的房價升值空間充滿想象力。2015年到2016年上半年，全國樓市迎來上升期，東莞樓市也迎來瞭瘋狂的深圳客。
一位東莞臨深購房者回顧起當年的景象，東莞一個樓盤主動到深圳開盤，能容納4000多人的深圳大運體育中心內坐瞭一大半。待到開盤的時候，可見深圳的購房客小跑沖進選房區。“銷售員接連不斷地在通報房源出售情況，後面就是排著隊的買房人，我們根本沒時間思考。”一位深圳購房客回憶起當時的選房經歷。更有甚者，東莞清溪還有一個樓盤開盤時，還出現過購房者把身份證擠丟的情況。
但是，這樣的開盤情景在2016年10月的限購政策後不復存在。
根據東莞中原的數據報告顯示，東莞的商品房市場已經回歸平穩期，房價上漲勢頭受到抑止。對比近3年的數據，東莞的房價經歷瞭兩輪暴漲，2015年東莞的住宅成交均價為9818元/㎡；2016年的住宅成交均價為13830元/㎡，比2015年同期上漲29%；2017年的住宅均價為16523元/㎡，同比上漲19%.但截至目前，全市商品房均價已經持續10個月在1.65萬元/㎡上下徘徊。而從供需角度看，2015年，東莞整體的住宅供應量為848萬㎡，成交面積達到1000萬㎡，供需比為0.85；2016年，供應量則為848萬㎡，成交面積為904萬㎡，供需比為0.94；在經歷瞭連續兩年需求大於供應的情況下，東莞的住宅供需關系迎來逆轉，2017年的住宅供應量為690萬㎡，成交量僅為567萬㎡，供需比大於1，為1.22.
前兩年樓盤開盤遇上暴雨天，購房者寧願淋成“落湯雞”，也要去搶一套房。而現在，如果樓盤開盤不巧遇上暴雨天，那便是門可台中抽化糞池羅雀。對於這一反差，不少東莞地產業內人士一致認為，東莞的房價暴漲期已經成為過去時，在政策調控的機制下，東莞住宅將歸回自住需求，購房者已變得更為理性。
但從長遠來看，東莞是一座有潛力的城市，鄰近廣深，又為粵港澳大灣區的制造中心。從產業創新驅動和引進人才的角度來看，東莞自身的城市實力就是房地產市場發展的引擎和推動力，依然對周邊城市的人口具備吸引力。
政策
從提速發展到健全體系，打造租購並舉住房制度
整體來看，東莞的樓市政策緊追全國行情趨勢。2016年國慶節期間，全國各城開啟瞭調控政策，風頭正勁的東莞隨即跟風重啟限購政策。而在2017年，政策調控再次層層加碼，進行限購、限價，將深圳等投資客擋在門外；同時還通過限售的方式，防止住宅拋售等情況出現。
與此同時，東莞還開展瞭一輪市場整治行動，嚴查誇張化的營銷炒作，同時對於地產的廣告語也進行瞭一輪檢查，將市場的浮躁之風趕跑。此外，在北京、廣州、深圳相繼打擊“商改住”的背景下，東莞樓市還將調控的觸手伸向投機的公寓市場，規定開發企業今後不得擅自將商業用地改為居住用地，進行住宅式的產品設計。
回溯過去的兩年，“昂貴的土地價格”是壓斷全國房價的最後一根稻草。在土地供應緊缺和樓市利好的背景下，品牌房企大舉進入土地拍賣市場，創下一個個城市高價地的紀錄，催生住宅產品的成本上漲。
東莞也不例外，從臨深的鳳崗、樟木頭，再到橫瀝、茶山、石排等東部片區，其住宅用地的樓面價均破萬。因此，東莞成為全國較早調整土地招拍掛政策的城市，采用競自持、熔斷等方式，從供給平抑樓市的瘋狂，同時引導開發商開發多元化產品，向租賃市場進軍。
從一系列的政策舉措來看，房地產市場將迎來一個新的拐點。調控市場平穩運行將是未來房地產發展的長效機制。在1998年，《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺實施，讓住房逐漸有瞭貨幣化的特征，進入市場化。而在1999年，東莞緊接著進入房改階段，通過《關於我市住房制度改革的實施意見》和《東莞市住房公積金制度暫行辦法》，開啟瞭東莞的商品房時代，帶動東莞地產一路高速發展，也讓東莞的城市面貌發生瞭翻天覆地的變化。台中抽化糞池
2017年末，東莞市住建局發佈瞭一則關於征求《東莞市住房建設規劃（2017-2020年）》和《東莞市住房體系建設實施意見》公眾意見的通告，這將使得一直以開發商為主導的住宅開發格局發生變化。“租賃”將會成為未來東莞住房的關鍵詞。規劃方面，東莞將會新增7.9萬套租賃房，佈局東莞六大片區。
值得關註的是，在租賃方面，入住市屬住房租賃企業房源的新入戶人才子女，若在東莞市無自有產權住房，還可以通過市屬住房租賃企業的房源租房住。作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，向租賃住房所在鎮街（園區）申請就近安排到公辦中小學就讀。這是前所未有的。
除此之外，在土地方面，政府也開始逐漸引導房企的發展路徑。除瞭推出土地競拍競自持的舉措外，在三舊改造方面，東莞市規劃局發佈瞭《東莞市工業保護線管理辦法（征求意見稿）》，並強調產業園區、“三舊改造”專項規劃等五類工業用地將被納入工業保護線范圍內；嚴禁“工改商”、“工改居”，引導開發主體進行“工改工”等嘗試。
台中洗水塔行業
從競爭到合作共贏，房企佈局呈現多元化
在政策調控和開發成本逐漸上升的背景下，房企的發展也從“野蠻開發”走向瞭“精細化、多元化”的模式。從開發主體來看，21世紀初是東莞本土開發商正值輝煌的時代。中信東莞公司、中惠、光大、世紀城、宏遠、聯華等本土企業相繼進軍東莞住宅市場，在南城、東城等市區中心大刀闊斧，開發瞭新世紀豪園、光大景湖花園、東泰花園等項目，為現在的南城西平社區構造瞭發展的框架。直至今日，南城西平社區還是東莞生活配套最成熟、二手房價格較高、東莞中產階層最多的區域之一。
隨後，金地、萬科、碧桂園等品牌房企也成為瞭較早進入東莞住宅市場的房企，加入本土房企的開發陣營，雙方呈現“你追我趕”的態勢。光大景湖花園是東莞真正意義上的首個集會所、社區配套於一體的“水文化生態小區”。而金地的格林小城也將其講究鄰裡關系的社區文化帶入東莞，打造鄰裡友愛的小區。
2015年至2017年，東莞的區域優勢愈加明顯，成為品牌房企競相入駐的寶地。據不完全統計，短短兩年間，已經有時代、融創、魯能、陽光城、中海等近8傢全國500強房企通過土地招拍掛、收購等方式進入東莞，開啟瞭地產的新紀元。而在開發能力上，品牌房企多為上市公司，資金鏈充足，開發經驗豐富，因而有能力迅速開發和擴張。單以碧桂園為例，其2016年就公開瞭16個新項目，2017年公開瞭20個新項目，“屏霸”東莞各個鎮街。
截至目前，萬科和碧桂園已經占據瞭東莞全市近四成的份額，雄踞榜單前兩名。而本土房企的聲音則變得越來越小，開發新項目越來越少。
本土房企的曝光率減少並不意味著其真的退出市場。值得關註的是，品牌房企和本土房企開始從競爭關系走向合作共贏。“本土房企缺少充裕的資金鏈和開發能力，品牌房企缺少拿地渠道。兩者可以說是一拍即合。”東莞一位地產高管透露，“在松湖片區等地，一些品牌項目聚集在一起，看似是競爭關系，在搶客源，但卻是內部合作開發。一塊地，可以分為幾款不同的產品，既可以分散開發壓力，又可以共同推動所屬的區域價值，打造配套成熟的小區。”
據統計，去年，東莞至少有5個樓盤為合作開發項目，包括碧桂園瓏遠紫宸府、萬科中天城市花園、金地陽光城風華東方等。
從開發領域來看，住宅市場將不再是房企競爭的唯一陣地。隨著東莞住宅用地逐漸減少，再在東莞產業創新驅動發展的刺激下，不少房企開始涉足產業地產和長租領域。根據中原統計，2018年，東莞將有9個特色小鎮進入開發階段，如碧桂園厚街運動小鎮、星河黃江互聯網台中通馬桶小鎮、黃江科技小鎮等。而在長租領域，萬科、中天都已經在南城、東城、虎門、松山湖等地佈局，呈現百花齊放的狀態。中原研究院分析，在土地市場僧多肉少的情況下，房企借產融佈局，開展多元化的業務。其中產融成為房企的主要探索方向。
購房者
投資保值意識增強，東莞購房群體趨於年輕化
東莞地產的風雲變幻既牽動城市的發展，同時也在挑逗著東莞市民的神經。盡管，東莞的住宅市場已經回歸平穩，但回想起2015年暴漲的樓市，不少購房者還是心有餘悸，擔心房價會再度迎來上漲期。石排一樓盤項目經理表示，“我在地產業有8年的時間瞭，最明顯的是感覺到購房者觀念的改變，更強調買房不僅能住，還可以保值。”
對比10年前，這一細節就能明顯反映東莞本土客的購房變化。10年前，來自寮步的吳先生喜歡買地自建房，認為房子可以建成自己想要的樣子。如果不想住，還可以租給別人。而現在，走訪各大東莞樓盤，你可以隨處看見東莞本土人的身影，他們會關心這個地方的區域價值、交通情況、產品性能，升值空間。
另一方面，90後購房群體日益活躍，在樓市也成為一個重要的特征。在東莞的各大樓盤，90後和父母一同看房的現象越來越多。中原一位置業顧問分析，當下的90後購買房產保值的意願強烈。另外，大部分90後也到瞭適婚年齡，因而也是為瞭購買婚房，算是剛需群體。
根據中原提供的數據顯示，90-100㎡的產品依然是市場主力，占比46%.但是值得註意的是，110-145㎡的改善類洋房產品也在上浮，東莞市場存在著大量的換房需求。
對此，中原研究院表示，如今，國內的房地產開發已經進入下半場。以往，房地產講究規模的擴張，但現在品質競爭才是台中通馬桶推薦王道。在進入換房需求的時代下，房子的居住屬性將會越來越強，單純再以“投資”來作為地產銷售的策略，那將落後於這個時代。
數據看樓市
對比近3年的數據，東莞的房價經歷瞭兩輪暴漲，2015年東莞的住宅成交均價為9818元/㎡，2016年的住宅成交均價為13830元/㎡，比2015年同比上漲29%；2017年的住宅均價為16523元/㎡，同比上漲19%.但是截至目前，全市的商品房均價已經持續10個月在1.65萬元/㎡上下徘徊。而從供需角度看，2015年，東莞整體的住宅供應量為848萬㎡，成交面積達到1000萬㎡，供需比為0.85；2016年，供應量則為848萬㎡，成交面積為904萬㎡，供需比為0.94；在經歷瞭連續兩年需求大於供應的情況下，東莞的住宅供需關系迎來逆轉，2017年的住宅供應量為690萬㎡，成交量僅為567萬㎡，供需比大於1，為1.22.
采寫/統籌：南都記者史曉然
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